Samenloopvrijstelling en vastgoedaandelentransacties

Vastgoed - Btw - Overdrachtsbelasting (nieuw tarief van 4%)

Bij verkoop van een nieuwe onroerende zaak (inclusief een bouwterrein) is er weliswaar btw verschuldigd over de levering, maar geen overdrachtsbelasting bij de verkrijger op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. Als de nieuwe onroerende zaak eigendom is van een BV en de aandelen in deze BV worden overgedragen, is er ook geen btw verschuldigd over deze transactie (indien aan alle voorwaarden is voldaan).

In 2023 is duidelijk geworden dat het ministerie van Financiën toepassing van de samenloopvrijstelling bij dit soort vastgoedaandelentransacties niet langer wenselijk vindt. Men is van mening dat er in dergelijke situaties ten onrechte geen btw is verschuldigd over de verkoop van de nieuwe onroerende zaak. Deze btw-heffing blijft achterwege omdat er op de levering van aandelen geen btw wordt geheven. Het niet verschuldigd zijn van btw in een dergelijke situatie wil men gaan corrigeren via de overdrachtsbelasting (tarief 4%). De Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr) dient dan ook te worden aangepast, meer specifiek de samenloopvrijstelling. Deze wijziging leidt er niet toe dat alle vastgoedaandelentransacties belast zijn met 4% overdrachtsbelasting.

Het is de bedoeling dat deze wijzing op 1 januari 2025 in werking treedt. Let op! Dat betekent niet dat u tot 2025 kunt wachten. Zeker met betrekking tot de overgangsregeling voor bestaande projecten is actie vereist.

Na eerdere initiële voorstellen, is het formele voorstel tot aanpassing van de samenloopvrijstelling in de Wbr nu opgenomen in het Belastingplan 2024. Iedereen kan nu nalezen op basis van welke voorwaarden de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties wel/niet van toepassing is per 2025. Zonder een nadere regeling voor lopende projecten of projecten die recent tot stand zijn gekomen (voor 19 september 2023), zou deze wijziging betekenen dat partijen verrast kunnen worden met een heffing van 4% overdrachtsbelasting. Voor deze situaties is gelukkig een overgangsregeling getroffen, zodat heffing van overdrachtsbelasting achterwege kan blijven als aan de voorwaarden van de overgangsregeling is voldaan. Een van die voorwaarden is het aanmelden van uw project bij de belastingdienst, voor 1 april 2024.

Indien u meer wilt weten over deze wetswijziging, of de samenloopvrijstelling wel/niet van toepassing is op uw situatie per 2025, wat de eisen zijn voor toepassing de overgangsregeling of andere vragen heeft over het wetsvoorstel, aarzelt u dan niet contact met ons op te nemen.

Heeft u vragen over dit bericht of wilt u het onderwerp verder doorspreken, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen via info@vatpartners.com